親の持ち家に子がリフォームする場合の注意点

　いつもお世話になっております。あらためまして、新春のお慶びを申し上げます。
　さて年末年始になりますと、暦の締めの関係等のため、住宅にからむ税の話題も増えて参ります。そしてよくある話の一つとして、「親と同居するのだが、そのままだと手狭だし、またお互いのプライバシーは尊重したいので、自分たちがお金を出して増改築・リフォームしてから住もうと思う」といった内容のものがあります。
　じつはこのケース、税金に関して注意しないといけない点がいくつもありますので、ご紹介します。

　一番注意しないといけないのは、その家が全て親の名義・持分の場合です。親名義の家の増築・リフォームのために住宅ローンを借りても、住宅ローン控除は使えません。住宅ローン控除の定義は「自己の所有する家屋への増改築」だからです。住宅ローン控除を使えないと、10年間で合計100万円以上も税金の控除が受けられない場合もあります。なんとかならないのでしょうか？
　実はこのケースは、事前に家屋の一部を（贈与税の非課税範囲である）110万円以内の贈与により親から子に名義変更しておくことで住宅ローン控除を使えるようになります。住宅ローン控除は、下記の持分移転を並行して行った場合は、移転後の持分割合に応じた借入額が対象になります。贈与にかかる登記費用と不動産取得税の負担はありますが、住宅ローン控除でおつりがくる場合がほとんどです。

　また次の問題として、親の持ち家に子が増改築して、結果親の持ち家の価値が増加することで、税務上は子から親への贈与があったものとみなされるという点があります。子の預貯金が親の不動産価値に変わるからです。
　たとえば増改築前の家屋の価値が500万円で、持分は親4：子1（＝親400万円、子100万円）だったとします。ここに子が1,500万円かけて増改築したとすると、増改築後の家屋の価値は2,000万円になります。持分が変わらなければ、親1,600万円、子400万円の価値を有することになり、親はお金を出していないのに家屋の価値が1,600万円－400万円＝1,200万円増加したことになります。つまり子から親に1,200万円の贈与があったものとみなされます。贈与税額でいうと315万円位になります。
　この贈与税を避ける手段として、同額の家屋持分を移転する方法があります。このケースですと、2,000万円×3/5＝1,200万円分、すなわち家屋の持分5分の3を移転します。登記上は代物弁済、税務上は譲渡になります。これですと移転後の持分は親1：子4になり、親の家屋価値は2,000万円×1/5＝400万円で、増改築前と増えていないので贈与税は生じません。ちょっとややこしいですね。

　この場合でも登記費用と不動産取得税はかかりますが、（詳細割愛しますが）譲渡所得税も避けられます。ただシステムキッチンを新しいものに取り換えるなど、不動産の資産価値が増加したとは言えない程度のリフォームではこれにあてはまりませんが、その線引きは微妙なところではあります（特に相続発生時は注意が必要です）。

　このように親の持ち家に子が増改築・リフォームする場合は税金上の留意点が多いです。同様のご計画がある場合は事前に担当者にご相談いただければと思います。