いつもお世話になっております。あらためまして、新春のお慶びを申し上げます。
　さて年末年始になりますと、暦の締めの関係等のため、住宅にからむ税の話題も増えて参ります。そしてよくある話の一つとして、「親と同居するのだが、そのままだと手狭だし、またお互いのプライバシーは尊重したいので、自分たちがお金を出して増改築・リフォームしてから住もうと思う」といった内容のものがあります。
　じつはこのケース、税金に関して注意しないといけない点がいくつもありますので、ご紹介します。

　一番注意しないといけないのは、その家が全て親の名義・持分の場合です。親名義の家の増築・リフォームのために住宅ローンを借りても、住宅ローン控除は使えません。住宅ローン控除の定義は「自己の所有する家屋への増改築」だからです。住宅ローン控除を使えないと、10年間で合計100万円以上も税金の控除が受けられない場合もあります。なんとかならないのでしょうか？
　実はこのケースは、事前に家屋の一部を（贈与税の非課税範囲である）110万円以内の贈与により親から子に名義変更しておくことで住宅ローン控除を使えるようになります。住宅ローン控除は、下記の持分移転を並行して行った場合は、移転後の持分割合に応じた借入額が対象になります。贈与にかかる登記費用と不動産取得税の負担はありますが、住宅ローン控除でおつりがくる場合がほとんどです。

　また次の問題として、親の持ち家に子が増改築して、結果親の持ち家の価値が増加することで、税務上は子から親への贈与があったものとみなされるという点があります。子の預貯金が親の不動産価値に変わるからです。
　たとえば増改築前の家屋の価値が500万円で、持分は親4：子1（＝親400万円、子100万円）だったとします。ここに子が1,500万円かけて増改築したとすると、増改築後の家屋の価値は2,000万円になります。持分が変わらなければ、親1,600万円、子400万円の価値を有することになり、親はお金を出していないのに家屋の価値が1,600万円－400万円＝1,200万円増加したことになります。つまり子から親に1,200万円の贈与があったものとみなされます。贈与税額でいうと315万円位になります。
　この贈与税を避ける手段として、同額の家屋持分を移転する方法があります。このケースですと、2,000万円×3/5＝1,200万円分、すなわち家屋の持分5分の3を移転します。登記上は代物弁済、税務上は譲渡になります。これですと移転後の持分は親1：子4になり、親の家屋価値は2,000万円×1/5＝400万円で、増改築前と増えていないので贈与税は生じません。ちょっとややこしいですね。

　この場合でも登記費用と不動産取得税はかかりますが、（詳細割愛しますが）譲渡所得税も避けられます。ただシステムキッチンを新しいものに取り換えるなど、不動産の資産価値が増加したとは言えない程度のリフォームではこれにあてはまりませんが、その線引きは微妙なところではあります（特に相続発生時は注意が必要です）。

　このように親の持ち家に子が増改築・リフォームする場合は税金上の留意点が多いです。同様のご計画がある場合は事前に担当者にご相談いただければと思います。

　「事前に預金の一部を子や孫に生前贈与して相続税対策したい」「子どもが結婚して家を買うので、その資金を援助してあげたい」など、まとまったお金を贈与したい、というご相談はいつも多くお受けします。今回はその方法についてまとめました。

　まず、預金やその他の財産を生前に贈与した場合は、贈与税が課されます。あげた人ではなく、もらった人が贈与税を申告して納税しないといけません。そして、贈与税は（死後の贈与である）相続税よりもかなり高いです。たとえば１,０００万円の預貯金を贈与した場合、贈与税は１７７～２３１万円かかります。ですので、相続税はかかりそうにないし、急いであげる必要がなければ、相続まで待つという選択肢もあります。

　もっと早く贈与したい場合は、贈与税の「年間１１０万円までは非課税」の枠をうまく利用します。以前は非課税額は年間６０万円まででしたが、平成１３年以降はずっと１１０万円になっています。たとえば１,０００万円を１０年間に分けて贈与すれば、各年の贈与額は１００万円で、非課税範囲内なので、結果無税で贈与ができます。

　ここで注意しないといけない点があります。たとえば、「毎年孫の誕生日に１００万円を１０年にわたって贈与」したとします。先ほどの話ですと贈与税は０円になりそうですが、税務署はそうは見ません。「総額１,０００万円を１０年に分けて贈与するという贈与契約が締結されていた」とみなし、贈与した初年度に１,０００万円の贈与契約があったとして贈与税（上記の１７７～２３１万円）が課されます（こういうのを「連年贈与」と言います）。
　こうみなされないためには、①毎年、贈与する日をずらす、②（税額が０円でも）贈与税申告書を提出しておく、③可能ならば毎年贈与契約書を作成する、などの対策が必要です。

　また他にもよくあるケースとして、「孫名義の預金をつくっておいてその口座に毎年贈与してあげる。その通帳は孫が成人したら渡すつもり」という方法です。これにも注意が必要で、相続税の調査等があった際に税務署は、「それは孫の名義になっているだけの被相続人の預金ですね（いわゆる「名義預金」）、とみなし、贈与したつもりなのに改めて相続税が課される場合があります。
　こうならないためには、①通帳の存在を孫に教えておく、②孫の口座用の銀行印は別途つくる、③時々その口座からお金をおろしたりして、贈与専用口座にしない、などの対策が必要です。可能ならば、普段使いの孫名義口座に直接贈与したほうが良いです。

　なお、住宅を買うための資金を贈与する場合や、教育資金を贈与する場合には、別途贈与税の非課税の特例があります。たとえば平成３０年では住宅資金贈与の贈与税非課税の特例として、上記１１０万円の非課税枠と別に、７００万円または１,２００万円の非課税枠の適用を受けられる場合があります。詳しくは担当者にお問い合せください。

　今、広島駅周辺は急激に再開発が進んでいます。広島駅南口Bブロックに建設されるシティタワー広島は、広島駅直結で、中四国・九州地区で最高層の５２階建てだそうです。

　今、首都圏等でもタワーマンションはとても人気があります。マンションでも値が下がりにくく、転売や賃貸も考えた投資物件として外国人からの引き合いも多いそうです。そして大都市圏ではタワーマンションは相続税対策として取得されることも多いです。

　タワーマンションは上の階に行くほど人気があり、一物件が億を超えることもめずらしくないのですが、こと相続税評価となりますと、タワーマンション全体の評価を面積比率で按分することになります。２階と最上階でも、面積が同じなら評価も同じになります。ですので、１億円で取得したマンションも相続税評価額は５,０００万円、というケースも出てきますので、その差額分相続税対象額を減らすことができるのです。

　ただこの相続税対策、税務当局から否認されたケースもあります。その事例では相続税評価額を２億円以上下げて申告したのですが、相続開始直前にマンションを取得しており、また被相続人がマンションを訪れた形跡がなかったので、被相続人に本当に取得する意志があったのか定かでなかったことと、相続が開始して１年程度で売却されたため、明らかに相続税を減らす目的のみであったとされ、正当な相続税計算と認められませんでした。他の否認された事例を見ても、すぐに売却するのは税金逃れ行為とみられるようです。

　このようなことがなければ、購入側としては、適正にマンションを購入し、正当な計算に従って評価しただけなので、何の問題もありません。タワーマンションは人気のため抽選となることも多いようですが、一物件いかがですか！？

※平成２８年１１月追記・・平成３０年以降に建築されるタワーマンションについて、評価方法を改正する方向で検討がされています。

　近年、課税当局は国外財産への課税を強化しております。たとえば、平成２６年より、５,０００万円以上の国外財産を有する方は、毎年「国外財産調書」を税務署に提出する義務が生じましたし、平成２７年７月以降、１億円以上の有価証券等を有する方が国外転出する場合は、原則その含み益に対して（売却していなくても！）課税されることとなっております。

　このように国外財産に対して監視の目が厳しくなったきっかけは、いわゆる「武富士事件」と呼ばれる、課税当局が平成２３年に最高裁で逆転敗訴し、本税１,６００億円と還付加算金（税金につく利息のようなもの）４００億円を返還した一件が発端になっております。

　事件の概要はこうです。父がオランダ法人の株式（この法人が武富士の株式を所有している）を香港に住む長男に贈与しました。非居住者（ざっくりいえば、国外に住む者）が国外財産を贈与によって取得しても、（日本の）贈与税は課税されません。ちなみに、香港には相続税や贈与税そのものがありません。

　これに対し、課税当局や東京高裁は、（１）年間日数のうち６５．８％は香港に滞在していたが、日本滞在中は出国する前の自宅（部屋は家財道具等がそのまま維持されていた）で生活していたこと、（２）香港での居住はサービスアパートメント（ホテルとアパートの中間的なもの）であった、等の理由により、本当の生活拠点は日本であり、香港への出国は、（税法的には合法ながら、）不当な租税回避目的の行動だとして、（課税当局の最終兵器とも言える、）行為計算の否認の規定適用を行い、また支持しました。つまり、不当な税金逃れのために国外居住したのだから、国外に居住しているという事実はなかったものとみなす！というのです。

　しかし、最高裁ではこの主張を退けました。理由としては、「贈与税回避の目的があったとしても、客観的な生活の実態が消滅するものではないから、各滞在日数を調整したことのみをもって、生活の拠点が香港にないとまでは言えない」というものでした。

　この事件や、他にも課税当局に不利な判決の出た事件等もあり、課税当局は、これ以上の財産の国外流出と、それに伴う課税逃れを阻止しようと、躍起になっているわけです。税法の改正が「いたちごっこ」である側面が垣間見えますよね。

　ちなみに、現在は改正により、非居住者であっても、日本国籍を有する一定のものは国外財産にも課税されることとなっております。

　ご存じのとおり、今年１月に相続税の基礎控除が４割引き下げられました。事実上の相続税「大増税」です。国税庁の「統計年報」によりますと、亡くなられた方のうち相続税が課される割合は、ここ１０年ほどは４％程度で推移しています。ただし死亡者数自体が増加傾向にありますので、２０１２年の課税対象被相続人の数は５２,５７２人と、２００６年の４５,１７７人と比較すると明らかに増加しております。

　今年の相続税増税で、この課税される割合は６％台にまで増加するだろうと言われております。増加割合は２％程度ですが、人数にすると２５,０００～３０,０００人程度は増加するという計算になりますし、もともと課税対象だった方も百万円単位で納付税額が増加することを考えますと、影響は相当大きいとみていいと思います。なんだか消費税の増税と数字上のカラクリが似ている気がします。

　税理士として仕事させていただいている私の感覚としましても、ここ９か月で相続に関する仕事は明らかに増えています。相続税の申告もそうですが、税金以外での相続対策の関心も高くなりましたし、必然的に生前対策としての贈与税の申告も増えそうに思います。改めて影響の大きさを肌で感じている今日この頃です。